Slik beregner du bebygd areal (BYA)

Definisjon

BYA er definert i Norsk Standard NS 3940 («Areal- og volumberegninger av bygninger») og målereglene i byggteknisk forskrift (TEK17). Forenklet er BYA: arealet bygget ville dekket på et flatt papir hvis du så rett ned ovenfra.

BYA oppgis i kvadratmeter (m²) eller som prosent av tomten (%-BYA). Reguleringsplanen for din eiendom setter et tak — typisk mellom 20 og 35 prosent for boligområder.

Dette teller MED i BYA

Følgende konstruksjoner skal regnes med:

• •Hovedbygningen (huset).
• •Frittliggende bygninger som garasje, uthus, anneks, bod.
• •Tilbygg og påbygg.
• •Overbygde terrasser og veranda med tak.
• •Takutspring som er mer enn 1,0 meter (måles fra fasaden).
• •Konstruksjoner som krever fundament — drivhus, pergola med tak, leskur.
• •Svømmebasseng, om de er fundamentert.
• •Parkeringsplasser med tak / carport.

Dette teller IKKE med

Visse konstruksjoner er uttrykkelig unntatt:

• •Åpne, ikke-overdekte terrasser og platting under 0,5 m fra terreng.
• •Balkonger og takutstikk på inntil 1,0 meter.
• •Lett demonterbare konstruksjoner som flyttbare drivhus uten fundament.
• •Ramper og trapper inntil 0,5 m fra terreng.
• •Underjordiske konstruksjoner (kjellerareal som ikke stikker over bakkenivå).

Slik regner du %-BYA

Formelen er enkel:

%-BYA = (samlet BYA / tomtens areal) × 100

Eksempel: Tomten din er 600 m². Eksisterende hus dekker 120 m², garasjen 35 m². Du planlegger et tilbygg på 25 m². Totalt BYA blir 120 + 35 + 25 = 180 m². %-BYA blir 180 / 600 × 100 = 30 %.

Hvis reguleringsplanen tillater maks 30 % BYA, ligger du akkurat på grensen — sannsynligvis innenfor, men det er ingen sikkerhetsmargin og du må måle nøyaktig.

Vanlige feil

De tre hyppigste feilene vi ser:

• •Å forveksle BYA og BRA. BRA er gulvareal innenfor yttervegger i alle etasjer. En tomannsbolig kan ha BYA på 100 m² og BRA på 200 m².
• •Å glemme takutstikk og overbygde terrasser. Hvis du har et utstikk på 1,2 m rundt hele huset, kan dette utgjøre 10–15 m² ekstra BYA.
• •Å bruke matrikkel-tallet ukritisk. Matrikkelen oppgir registrert bebygd areal, som ikke alltid stemmer med dagens situasjon (ulovlige tilbygg, takutstikk som ble lagt til senere).

Hvordan vi henter BYA i appen

I steg 3 (Eksisterende bygg) henter vi automatisk bygninger fra Geonorges åpne kart-WMS, basert på flyfoto-omriss. Tallene er en god pekepinn, men kan avvike fra Matrikkelens offisielle BYA. Du må kontrollmåle mot tegninger eller faktisk oppmåling før innsending.

Vi har ikke tilgang til Matrikkelens betalte API for offisielle BYA-verdier — det er forbeholdt registrerte foretak. Bormyr har tilgang til disse dataene som ansvarlig søker hvis du bestiller skriftlig rapport.